Jetzt kommen die Wohnungen vom Fließband

© Louis Roth/​DIE ZEIT

Seit Jahren wird in Deutschland zu wenig gebaut. Doch es gibt Anlass zur Hoffnung: Auf einer Baustelle in Berlin zeigt sich, wie künftig mehr Wohnraum entstehen könnte.

Nach wenigen Minuten steht die Innenwand. Vier Bauarbeiter manövrieren die rechteckige graue Platte an ihren Platz, lösen sie vom Kran und verschrauben sie mit dem Boden. Die Wand ist bereits mit Gipsplatten verkleidet, die Stromkabel sind in ihr verlegt und die Steckdosen montiert. „Das sind alles Arbeitsschritte, die Industrieroboter vorher in unserer Fabrik erledigen“, sagt Hartwig Weyrich. Vom Baugerüst aus beobachtet der Ingenieur die Arbeiten auf einer Baustelle in Berlin-Lichtenberg. 

Weyrich, 57 Jahre alt, arbeitet für Gropyus, ein Start-up, gegründet von Unternehmern, die Häuser nach dem gleichen Prinzip bauen wollen, wie Elon Musk Elektroautos produziert. Dazu haben sie ein altbewährtes Prinzip weiterentwickelt: die seriell-modulare Holzbauweise. Ihr Versprechen: schneller, einfacher und günstiger neue Wohnungen bauen.

Seit Jahren entsteht in Deutschland viel zu wenig neuer und vor allem bezahlbarer Wohnraum. Nach einer Studie des Pestel Instituts fehlen in Deutschland 1,4 Millionen Wohnungen, eine enorm hohe Zahl. 400.000 neue Wohnungen pro Jahr hatte die Ampel-Regierung 2021 als Ziel vorgegeben. Doch statt mehr wurde seitdem immer weniger gebaut – vor allem wegen der zeitweise stark gestiegenen Zinsen. 2024 fiel die Zahl der Baugenehmigungen auf rund 215.000 – ein Tiefstand. Fertiggestellt wurden im selben Jahr nur rund 246.000 Wohnungen.

Zeichnet sich eine Wende ab?

Doch nun gibt es Anzeichen für eine leichte Belebung des Wohnungsbaus. Seit Mitte 2025 steigt die Zahl der Baugenehmigungen wieder an. Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia hat den Neubau wieder aufgenommen. Die Baubranche verzeichnete auch im Hochbau zuletzt wieder deutlich mehr Aufträge. Die Stimmung im Wohnungsbau ist nach Umfragen des Ifo-Instituts zwar immer noch getrübt, aber längst nicht mehr so schlecht wie noch vor zwei Jahren.

Ein Wandmodul wird mit einem Kran in die Baustelle der Firma Gropyus in Berlin-Lichtenberg gehoben. © Louis Roth/​DIE ZEIT

Das liegt auch an Unternehmen wie Gropyus und dem Potenzial des seriellen Bauens. Seit August 2025 baut das Start-up in Berlin-Lichtenberg für Vonovia auf einer Brachfläche 158 neue Wohnungen. Bis März 2027 soll dort aus rund 5.000 Decken- und Wandmodulen ein 170 Meter langes sechsstöckiges Gebäude entstehen. Das Besondere: Die Module werden in einer hochautomatisierten Fabrik zu mehr als 80 Prozent in Serie vorproduziert.

In der Smart Factory, wie Gropyus seinen Produktionsstandort in Baden-Württemberg nennt, sägen, fräsen und bohren 50 Industrieroboter Baumaterialien zu montagefertigen Holzrahmenkonstruktionen zusammen. Auch Fenster, Schallschutz und Dämmung sind bei Anlieferung schon an den Wänden montiert. Sogar komplette Bäder werden als kastenförmige Module produziert und eingesetzt.

Das Bad muss nur noch angeschlossen werden

Im Erdgeschoss der Baustelle in Berlin-Lichtenberg führt Weyrich in ein Bad-Modul. In dem kalten, staubigen Rohbau wirkt es noch wie ein Fremdkörper. Die Wände sind vollständig gefliest, Badewanne, Toilette und Heizung sind eingebaut, über dem Waschbecken hängt schon ein Spiegel. Das Bad muss nur noch an die Strom- und Wasserleitungen angeschlossen werden. Immer wieder müssten Bauarbeiter daran erinnert werden, die Sanitäranlagen vorher nicht zu benutzen, sagt Weyrich. So einsatzbereit wirkt das Modul.

Gropyus verspricht, die Bauzeit gegenüber konventionellem Bauen um bis zu 50 Prozent verkürzen zu können. Und wer Zeit spart, spart auch Geld. Durch die effizientere Bauweise lassen sich die Kosten auf der Baustelle in Berlin-Lichtenberg nach Angaben von Vonovia von 5.000 auf 3.600 Euro pro Quadratmeter reduzieren. Weil die Wohnungen früher bezugsfertig werden und somit schneller Mieteinnahmen generieren, sinken auch die Kapitalkosten. So können Bauträger ihre Projekte trotz hoher Zinsen besser finanzieren.

Bei Vonovia sieht man in der Bauweise deshalb großes Potenzial. Der Konzern hat sich mit einem Anteil von rund 20 Prozent an Gropyus beteiligt und die Firma mit einer weiteren Baustelle in Berlin betraut, wo weitere 27 Wohnungen entstehen sollen. In diesem Jahr wolle der Konzern den Bau von insgesamt 3.500 neuen Wohnungen auf den Weg bringen, teilt Vonovia auf Anfrage mit. Rund 20 Prozent davon durch serielles Bauen.

Serielles Bauen als Antwort auf die Krise?

Hartwig Weyrich auf der Baustelle in Berlin-Lichtenberg © Louis Roth/​DIE ZEIT

Weder das modulare noch das serielle Bauen sind eine neue Idee. Schon im Firmennamen von Gropyus klingt die Tradition an, in die sich das Unternehmen stellt: Walter Gropius, Mitbegründer des Bauhauses und ideeller Wegbereiter des industrialisierten Wohnungsbaus. „Nachdem der Plattenbau lange Zeit in Verruf geraten war, ist seit ein paar Jahren wieder eine Renaissance von modular-seriellen Bautechniken zu beobachten“, sagt Tim-Oliver Müller, Geschäftsführer des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. Vorbehalte gegen allzu standardisierte Neubauten, architektonische Gleichförmigkeit und mangelnde Vielfalt weist er zurück. Von einer Platte 2.0 könne keine Rede sein.

Seit 2018 schloss die Bauindustrie mit dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) zwei Rahmenvereinbarungen zur Vereinfachung von modular-seriellem Bauen. Bauunternehmen können dadurch standardisierte Konzepte für mehrgeschossige Wohnbauten einreichen, die dann an verschiedenen Orten ohne erneute Ausschreibung gebaut werden können. Während sich an der ersten Rahmenvereinbarung nur neun Unternehmen beteiligten, waren es bei der Neuauflage vor drei Jahren 20. Seitdem erschließen auch neue Anbieter wie Gropyus den Markt. Derzeit ist das Start-up an fünf Projekten beteiligt, die Auftragsbücher füllten sich kontinuierlich, heißt es aus dem Unternehmen.

Für Tim-Oliver Müller sind das klare Zeichen dafür, dass sich modular-serielles Bauen weiter etabliert. Angesichts der hohen Baukosten ist der Bedarf groß: Laut Müller kann modular-serielles Bauen die Kosten im Durchschnitt um 20 Prozent reduzieren. „Das wirkt sich effektiv auf die Miete aus“, sagt der Verbandsgeschäftsführer. Nach Angaben von Vonovia gilt das auch für die Neubauwohnungen in Berlin-Lichtenberg. Die Miete soll dort bei 15 Euro pro Quadratmeter liegen. Wirklich günstig ist das nicht, oft sind Neubauwohnungen in Berlin jedoch deutlich teurer. Der mittlere Quadratmeterpreis lag nach Daten des Immobiliendienstleisters Value AG zuletzt bei mehr als 20 Euro.

Innovation allein reicht nicht aus

Doch auch serielles Bauen ist kein Allheilmittel: Es rechnet sich vor allem dann, wenn die Bauteile in großer Stückzahl produziert werden können. Von einem deutlichen Aufschwung ist im Wohnungsbau aber nicht viel zu spüren. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie geht davon aus, dass der Wohnungsbau 2026 nur langsam wieder Fahrt aufnehmen wird und die Fertigstellungszahlen vorerst weiter sinken werden. Fachkräfte- und Materialmangel, hohe Baukosten und Zinsen erschweren weiterhin die Realisierung von Bauprojekten – strenge Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsverfahren verzögern und verteuern sie zusätzlich. Technische Innovation allein reicht nicht aus, um den Wohnungsbau voranzutreiben, davon ist die Baubranche überzeugt. 

Die langwierigen Baugenehmigungsverfahren versucht die Bundesregierung nun mit dem sogenannten Bauturbo in den Griff zu bekommen: Seit November können Kommunen von bestimmten planungsrechtlichen Vorschriften abweichen. Statt mehrerer Jahre soll es in vielen Fällen nur noch wenige Monate dauern, bis ein Bauvorhaben genehmigt wird. 

Für Weyrich ist der Bauturbo ein Schritt in die richtige Richtung, das Gesetz geht ihm aber nicht weit genug. „Die größten Schmerzpunkte im Holzbau sind vor allem die Schall- und Brandschutzvorschriften“, sagt Weyrich. Besonders beim Brandschutz, kritisiert er, seien viele Vorgaben nicht mehr auf dem neuesten Stand. Erst wenn die Politik das komplexe Regelwerk der Bauvorschriften vereinfacht, könne der Wohnungsbau in Schwung kommen, sagt Weyrich.

Die neuartigen Wand- und Deckenmodule aus der Fabrik entsprechen zudem nicht den geltenden technischen Normen. Deshalb muss Hartwig Weyrich für jedes Bauprojekt ein mehrere hundert Seiten umfassendes Gutachten in Auftrag geben, um eine Sondergenehmigung der Bauaufsicht zu erhalten. „Das ist ein ziemlich aufwendiges Verwaltungsverfahren, das bis zu einem dreiviertel Jahr dauern kann“, sagt er.

Auch für die Baustelle in Berlin-Lichtenberg musste er das Verfahren durchlaufen, obwohl er genau die gleichen Bauteile auf einer anderen Baustelle in Berlin bereits verwendet hatte. In jedem Stadtteil fordern die jeweiligen Bauaufsichtsbehörden andere Unterlagen und Nachweise ein – nur eine von vielen bürokratischen Absurditäten, die den Wohnungsbau ausbremsen.